Μεγάλη αναμόρφωση του πολεοδομικού πλαισίου: 170 νόμοι ενοποιούνται σε έναν Κώδικα, αυστηροί περιορισμοί στην επέκταση μικρών οικισμών

Η Ελλάδα προχωρά σε μια εκτεταμένη αναμόρφωση του πολεοδομικού και χωροταξικού της πλαισίου, ενοποιώντας περισσότερους από 170 διάσπαρτους νόμους σε έναν ενιαίο Πολεοδομικό Κώδικα και συγκεντρώνοντας τις πολεοδομικές υπηρεσίες των δήμων στον Εθνικό Κτηματολόγιο και στον φορέα ελέγχου δόμησης, σύμφωνα με επίσημα έγγραφα. Οι μεταρρυθμίσεις, που περιλαμβάνουν προεδρικό διάταγμα του 2025 (Δ' 129/2025), αποσκοπούν στην απλοποίηση των διαδικασιών ανάπτυξης και στην αντιμετώπιση της ανεξέλεγκτης δόμησης σε μικρότερους οικισμούς.

Το διάταγμα επιβάλλει αυστηρούς περιορισμούς στην επέκταση οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, δεσμεύοντας τα όρια των χωριών στις περιοχές που είχαν οικοδομηθεί πριν από το 1983. Για κάθε επέκταση πέραν αυτών των ορίων, οι τοπικές αρχές υποχρεούνται να προσκομίσουν επιστημονικά τεκμηριωμένα στοιχεία που να αποδεικνύουν αύξηση πληθυσμού άσχετη με τον τουρισμό. Το μέτρο αποσκοπεί στην αναχαίτιση της ανεξέλεγκτης δόμησης που, όπως επισημαίνουν αρμόδιοι φορείς, πλήττει την αγροτική Ελλάδα και τα νησιά.

Οι νέοι κανόνες χωροταξίας απλοποιούν τις κατηγορίες χρήσεων γης, εναρμονίζοντάς τες με τα ευρωπαϊκά πρότυπα, και θεσπίζουν ενιαία Εθνική Ονοματολογία Χρήσεων Γης. Οι συντελεστές δόμησης εκτός σχεδίου μειώνονται κατά 10%, αλλαγή που ενδέχεται να επηρεάσει την κλίμακα νέων οικιστικών αναπτύξεων. Επιπλέον, οι μεταρρυθμίσεις ευνοούν την ανάπτυξη μεικτών χρήσεων, διευκολύνοντας τη συνύπαρξη κατοικίας, εμπορίου και άλλων λειτουργιών στον ίδιο χώρο.

Τι σημαίνουν οι αλλαγές για τους κατοίκους της Αθήνας

Για τους Αθηναίους, η ενοποίηση σχεδόν 200 διαφορετικών νόμων σε έναν ενιαίο κώδικα αναμένεται να μειώσει τις γραφειοκρατικές καθυστερήσεις στην έκδοση οικοδομικών αδειών. Η ανέγερση κτιρίων στην Ελλάδα απαιτεί ήδη συνδυαστικό σύστημα πολεοδομικού και οικοδομικού ελέγχου μέσω οικοδομικής άδειας, καθώς και περιβαλλοντικές ή αρχαιολογικές εγκρίσεις όταν ένα έργο επηρεάζει μνημεία ή προστατευόμενες περιοχές. Το νέο σύστημα στοχεύει στο να καταστήσει αυτές τις διαδικασίες πιο προβλέψιμες και διαφανείς.

Η μείωση κατά 10% των συντελεστών δόμησης εκτός σχεδίου μπορεί να οδηγήσει σε ελαφρώς μικρότερα νέα κτίρια, ωστόσο η στροφή προς τις μεικτές χρήσεις γης θα μπορούσε να δημιουργήσει πιο ζωντανές γειτονιές, όπου καταστήματα, γραφεία και κατοικίες συνυπάρχουν, ιδίως στα κεντρικά τμήματα της Αθήνας και στα αναπτυσσόμενα προάστιά της.

Έλεγχος και εποπτεία

Την εφαρμογή των νέων κανόνων θα αναλάβουν οι πολεοδομικές υπηρεσίες των δήμων και εξειδικευμένοι φορείς, όπως η Επιθεώρηση Περιβάλλοντος. Οι αρχές αυτές έχουν την εξουσία να εκδίδουν εντολές αναστολής εργασιών, να επιβάλλουν πρόστιμα, να ανακαλούν άδειες και να διατάσσουν κατεδαφίσεις αυθαίρετων κατασκευών. Η συγκέντρωση των πολεοδομικών υπηρεσιών στον φορέα του Εθνικού Κτηματολογίου και ελέγχου δόμησης αναμένεται να βελτιώσει τον συντονισμό και τη λογοδοσία.

Οι μεταρρυθμίσεις αποτελούν την πιο σημαντική αναδιάρθρωση του ελληνικού πολεοδομικού δικαίου εδώ και δεκαετίες. Αν και η πλήρης επίπτωσή τους στην Αθήνα και σε άλλα αστικά κέντρα θα εξαρτηθεί από την εφαρμογή τους, η κυβέρνηση υποστηρίζει ότι τα μέτρα θα εισαγάγουν μεγαλύτερη νομική ασφάλεια και θα εναρμονίσουν τις ελληνικές πρακτικές με τα ευρύτερα ευρωπαϊκά πρότυπα.