Αλλαγές στην πολεοδομία: Οι μεταρρυθμίσεις και το Προεδρικό Διάταγμα Δ' 129/2025 ανατρέπουν τους κανόνες δόμησης για τους κατοίκους της Αθήνας

Η Αθήνα υλοποιεί πολεοδομικές μεταρρυθμίσεις για την περίοδο 2025-2026, οι οποίες συγκεντρώνουν τις δημοτικές πολεοδομικές υπηρεσίες υπό τον Εθνικό Κτηματολόγιο και τον Οργανισμό Ελέγχου Δόμησης, ενώ παράλληλα ενοποιούν περισσότερους από 170 νόμους σε έναν ενιαίο Πολεοδομικό Κώδικα. Το Προεδρικό Διάταγμα Δ' 129/2025 περιορίζει επιπλέον την επέκταση οικισμών με λιγότερους από 2.000 κατοίκους αποκλειστικά στις ήδη οικοδομημένες πριν από το 1983 περιοχές, ενώ απαιτεί επιστημονικά τεκμηριωμένη αύξηση μόνιμου, και όχι τουριστικού, πληθυσμού για κάθε περαιτέρω επέκταση.

Τα μέτρα αυτά επηρεάζουν άμεσα τους κατοίκους της Αθήνας που επιθυμούν να οικοδομήσουν, να ανακατασκευάσουν ή να αλλάξουν τη χρήση γης. Κάθε νέα κατασκευή, ανακατασκευή ή αλλαγή χρήσης απαιτεί πολεοδομικές εγκρίσεις, οικοδομική άδεια, έγκριση χωροθέτησης και, σε πολλές περιπτώσεις, περιβαλλοντικές ή αρχαιολογικές άδειες από τις αρμόδιες δημοτικές ή περιφερειακές αρχές.

Κανόνες για το εμβαδό οικοπέδου και την πρόσβαση σε νέες κατασκευές

Εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεως, η οικοδόμηση απαιτεί πλέον ελάχιστο εμβαδό οικοπέδου 4.000 τετραγωνικών μέτρων και πρόσωπο 25 μέτρων σε δρόμο. Χωριστές ρυθμίσεις μειώνουν το απαιτούμενο πρόσωπο στα 3,5 μέτρα για ορισμένα οικόπεδα που υπήρχαν πριν από το 1985, επί δρόμων που υφίσταντο ήδη το 1977. Τα νοικοκυριά που σχεδιάζουν επεκτάσεις ή νέες κατοικίες σε μικρότερα ή δυσπρόσιτα τεμάχια θα πρέπει συνεπώς να αναθεωρήσουν τα σχέδια ή να επιλέξουν διαφορετική τοποθεσία, με πιθανές επιπτώσεις στο χρονοδιάγραμμα και το κόστος των έργων.

Επιβολή κανόνων και υποχρεώσεις συμμόρφωσης

Η εφαρμογή και ο έλεγχος ανήκουν στις δημοτικές πολεοδομικές υπηρεσίες και στις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις. Οι αρχές έχουν εξουσία να εκδίδουν εντολές διακοπής εργασιών, να επιβάλλουν πρόστιμα, να ανακαλούν άδειες ή να διατάσσουν κατεδάφιση αυθαίρετων κατασκευών. Οι ιδιοκτήτες που εκτελούν οικοδομικές εργασίες οφείλουν συνεπώς να εξασφαλίζουν εκ των προτέρων όλες τις απαιτούμενες εγκρίσεις, προκειμένου να αποφύγουν παρεμβάσεις και το συνακόλουθο κόστος.

Ο συνδυασμός συγκεντρωτικών διαδικασιών αδειοδότησης, αυξημένων ελάχιστων απαιτήσεων για το εμβαδό οικοπέδων και ενεργούς εποπτείας μεταβάλλει ουσιαστικά τα βήματα που καλούνται να ακολουθήσουν τα νοικοκυριά όταν σχεδιάζουν βελτιώσεις στην ιδιοκτησία τους. Έργα που στηρίζονταν έως τώρα σε μικρότερα οικόπεδα ή άτυπες ρυθμίσεις αντιμετωπίζουν πλέον σαφέστερες αλλά και πιο αυστηρές διαδικαστικές προϋποθέσεις. Η εφαρμογή των μεταρρυθμίσεων και του διατάγματος συνεχίζεται καθ' όλη τη διάρκεια του 2026, με τις αρχές να εφαρμόζουν τους επικαιροποιημένους κανόνες στις αιτήσεις που υποβάλλονται.